Januári számunkban szerzőnk az október 13-i utáni lehetőségeket veszi számba, amelyek középpontjában a lakhatási válságra adandó válaszok állnak. A lakásprivatizáció hőskorából közöl olyan konkrét példákat is, amelyek Orbán Viktor és Schmidt Mária ingatlanpozíciójának javulását eredményezte. Ebből idézünk.
Név szerinti példák
A rendszerváltás idején Orbán Viktor és felesége szolnoki lakásukat a budapesti, IX. kerületi Mester utcai 50 négyzetméteres önkormányzati bérlakásra cserélték, azt három év múlva egy nagyobb (135 négyzetméter) négyszobás bérlakásra, immár a belvárosi Haris közben. A politikus a bérleményt az önkormányzat költségén újíttatta fel. A csaknem 6 millió forintot érő ingatlant 563 ezer forintért vásárolta meg, majd havi ezer dollár körüli összegért bérbe adta egy amerikai hölgynek 1994–99 között, de úgy, hogy ezt a bevételt az szja-bevallásával nem adózta le. 2002 májusában (éppen az elbukott választásokat követő napokban) ezt a belvárosi lakást Orbán 63 millió forintért eladta az osztrák Arno Wimpffennek, Kékessy Dezső – Orbánék barátja, üzlettársa, az Orbán-kormány párizsi nagykövete – későbbi vejének. Május 9-én az Orbán család a Kútvölgyi út és a Cinege utca sarkán egy 1252 négyzetméteres telken álló családi házat vásárolt 75 millió forintért.
Schmidt Mária ma már tízmilliárdokat érő ingatlancége, a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési (BIF) Nyrt. is az 1989 utáni lakáspiaci helyzet kihasználásából nőtt ki. Úgy kezdődött, hogy két pályakezdő bölcsész, Ungár András – Schmidt Mária házastársa – és Komlós Gábor 1991-ben családi kölcsönökből három korábbi tanácsi lakást vásárolt a pesti Kígyó utca 2. alatt. Tőlük Lupis József vásárolta meg ezeket, később a három pályakezdő üzletember közösen felvásárolta az egész házat, majd egy szomszédos, hasonlóan patinás épületet is a Váci utcában. „Az első 26 lakáson 50 milliót kerestünk” – nyilatkozta később Komlós. Az üzleti modell lényege az volt, hogy Ungárék felismerték: óriási hiány van olyan belvárosi ingatlanokban, amelyeket gyorsan és olcsón irodává lehet átalakítani.
És most mit lehet(ne) csinálni?
Amit a politikai köznyelv újabban lakhatási válságnak nevez, az különböző – de kétségtelenül összefüggő – problémák egyvelege. Egyfelől évtizedek óta szemet szúró probléma a szó szerinti értelemben vett hajléktalanság – éppen úgy, mint bármely más nyugat-európai nagyvárosban. Ráadásul az elmúlt tíz évben a jobboldali többségű önkormányzatok több ízben is megvonták a lakhatás jogát (ld. miskolci kitelepítések), kriminalizálták a hajléktalanságot – ez megsokszorozta a szociálisbérlakás-hiány optikai „káprázatát”.
Az aktuális problémák másik körét a három Orbán-kormány alapvetően elhibázott (ám a választók szemében nagyon népszerű) intézkedései generálták. Itt van, és még nem látjuk a végét az öt-hat éve tartó építőipari fellendülésnek, amit egyfelől a nagy állami középület-beruházások, másfelől – a magánerős lakásépítésben – az alacsony jegybanki alapkamat, az áfacsökkentés, a CSOK, a Babaváró program, az energiakorszerűsítésre adott támogatások stb. táplálnak. Nemzetközi hatásra, pár év alatt jött létre a budapesti Airbnb-piac – ez is növelte az építési keresletet, hiszen előbb fel kellett újítani 12-15 ezer lakást, és csak azután lehetett ezeket kiadni. Mindezek együttesen, rég nem látott ütemben hajtották fel az építőipari béreket, az új és a használt lakások árát, s ennek nyomán a lakásbérleti díjakat és az albérletek árát is.
Egy fideszes első vonalbeli politikus önkritikus szavait idézve: a kormány „túltolta a biciklit”. Akiknek volt lakásuk, telkük, azok ennek ellenére viszonylag könnyen és gyorsan tudnak „felfelé” haladni a piacon, viszont a korábbinál is rosszabb helyzetbe kerültek azok, akik családi ingatlanháttér nélkül próbálnak belépni az ingatlanpiacra. Ezért ők, a maguk nézőpontjából, okkal szeretnének minél több újonnan keletkező szociális bérlakást látni.
Ugyanakkor nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy Budapest lakossága 1980 (!) óta évről évre csökken. Az egykor 2 milliós fővárosban ma már csak 1,75 millióan laknak. Arányait tekintve Miskolcon még rosszabb a helyzet, de csökken Pécs lakossága is; Debrecen és Győr népessége stagnál. A lakáspiac egyensúlya szempontjából ez mindenképpen kedvező. Igazi lakhatási válság azokban a nagyvárosokban van, ahol a népesség olyan gyorsan nő, hogy azzal a lakásépítés nem tud lépést tartani; ezért emelkednek a lakásárak és a lakbérek. Ez a helyzet Stockholmban: ott 1980-ban a lakosságszám 1 millió alatt volt, 2019-ben már elérte az 1,6 milliót. Londonban a két megfelelő szám 6,7 és 8,8 millió, Bécsben 1,6 és 1,9 millió, Amszterdamban 717 ezer és 867 ezer. Hol vagyunk mi ettől?
A közvélekedéssel ellentétben a bérlakáspiac Magyarországon ma is viszonylag kiterjedt, bár nem akkora, mint a rendszerváltás előtt volt, és relatíve is jóval kisebb, mint Bécsben, Londonban vagy Stockholmban. A 2016-os mikrocenzus szerint a lakások 14,6 százaléka a magyar fővárosban is bérlakásként hasznosul. Csakhogy ennek közel 80 százaléka piaci bérlakás – a rászorultak (és különösen a hajléktalanok számára) megfizethetetlenül magas, sőt emelkedő lakbérszinteken. Ráadásul az önkormányzati lakások egy része is „piaci” bérlet, bár a lakbér azért nem éri el a reális piaci szintet. Mégis, a köztulajdonban lévő budapesti lakások száma valahol 55 ezer körül jár – ez nem is olyan kis szám. Az átlagos állami és a magánpiaci lakbérek közötti különbség a fővárosban 2018-ban több mint hatszoros (20 ezer Ft/hó, illetve 125 ezer Ft/hó), ami akkor is nagyon magas érték, ha figyelembe vesszük az ugyancsak nem jelentéktelen minőségi különbségeket is. Vagyis a lakbérek torzulása nagyjából ma is ugyanannyi, mint a nyolcvanas évek elején volt.
Ha az újonnan pozícióba került városvezetők és a mögöttük álló önkormányzó testületek a közvélemény számára is érzékelhető ütemben tényleg szeretnének létrehozni egy szociálisbérlakás-alapot, amely arányait tekintve megfelel az osztrák, francia vagy angol „mintának”, akkor nagyjából hatféle megoldás van, amelyeket persze elvileg kombinálni is lehet vagy lehetett volna.
1. Igen nagy számban vannak üres lakások magántulajdonban is, legalább 520 ezer, és még Budapesten is kb. 9 ezer. Bár ezt a „lehetőséget” megcélzó javaslatok legalább tíz éve közkézen forognak, a tény az, hogy a kihasználhatatlan lakások száma nem csökken, hanem nő. 1990-ben még csak 250 ezer üres lakás volt az országban. Itt nyilvánvalóan a demográfiai változások hatása összegződik (csökkenő születésszám, emelkedő halálozás, országon belüli és határokon túli vándorlás), és ezért nincs fizetőképes kereslet az efféle lakások iránt. A tulajdonosokat bérbeadásra kényszeríteni – például emelt szintű ingatlanadóval – igazságtalan lenne, és óriási ellenállást váltana ki. Ráadásul az ingatlantulajdonosokat az elmúlt évtized során folyamatosan azzal riogatták, hogy az állam kutya kötelessége a mindenkori bérlők védelme, s ezért többször is kilakoltatási tilalmat rendeltek el. Igaz, az ilyen követelésekkel előálló politikusok mindig úgy értették a dolgot, hogy „csak” az államot és a bankokat tiltsák el a kilakoltatástól, de nehéz elképzelni olyan szabályrendszert, amelyben a „háziurak” könnyedén meg tudnak szabadulni a bérlőktől, más gazdasági szereplők viszont nem.
2. A rendszerváltás idején logikus feltételezés volt, hogy az 1960-as évektől kezdődően megépült panelos lakótelepek viszonylag gyors ütemben fognak leértékelődni, mint ahogyan ez más országokban (például az egykori NDK-ban) történt. Kézenfekvő gondolatnak tűnt, hogy ezt a lakásállományt majd szociális bérlakásként lehet hasznosítani. De a folyamat 2001-től nem ebbe az irányba ment. Miután közel félmillió lakás, vagyis 1-1,5 millió szavazó tartozott ebbe a körbe, erős társadalmi nyomás volt a döntéshozókon arra nézve, hogy tömbrehabilitációval, fűtéskorszerűsítéssel, nyílászárók cseréjével, városképjavító falfestésekkel az állam „megmentse” ezt az óriási vagyont. Nagyjából-egészében ez sikerült is (különösen Budapesten és a nagyvárosokban), merthogy a lakástulajdonosok százezer forintos nagyságrendű állami támogatást kaptak az ún. panelprogramok keretében. Napjainkban már ezek a sok tízmilliárd forintnyi közpénzből feljavított panellakások igen magas négyzetméter-áron forognak a piacon. Szinte egyikből sem lett szociális bérlakás…
3. A devizahitelesek megmentése érdekében 2011-ben létrehozott Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) is alkalmas lett volna arra, hogy kiindulópontja legyen a tömeges szociálisbérlakás-programnak. A kormány nem sajnálta a pénzt, legalább 140 milliárd forintot költött arra, hogy a bajba jutott adósoktól – pontosabban a nekik hitelt nyújtó bankoktól – megszerezzen 36 ezer lakást, sőt még egy 500 házas szociális lakótelep építését is beígérte a Pest megyei Ócsán. Először az 500 ház terve csökkent 80-ra, majd pedig egy hirtelen fordulattal a Fidesz-kormány 2018 végén bejelentette, hogy a NET és az egész konstrukció megszűnik, amint sikerül töredékáron visszavásároltatni a pórul járt devizahitelesekkel saját lakásaikat. Természetesen sikerült! Itt is egy nagy lehetőség úszott el.
4. Az is egy megoldás, ha a nagyobb önkormányzatok maguk fognak nagyszabású új építkezésekbe azzal a deklarált megszorítással, hogy a városok kevésbé preferált – lényegében lakatlan – területein kis méretű, alacsony komfortfokozatú lakótelepet építenek. Ez elvileg azért lenne jó, mert így a költségek is alacsonyabbak lennének, és „garantálva” lenne, hogy a jobb anyagi helyzetű, magasabb társadalmi presztízsű rétegek nem állnának be a bérlakást igénylők sorába (mint ahogyan ez a szocializmus negyven éve alatt történt). Ezzel az elgondolással „csak” három baj van. Először is az, hogy már rég lebontották azt a tíz házgyárat és hat panelüzemet, amelyekre a paneltechnológia ráépült. Ezeket először újra fel kellene építeni. Az is előre borítékolható, hogy mind helyi, mind országos szinten nagy lenne a társadalmi ellenállás az effajta (a szocializmus idején CS-lakásnak, azaz csökkentett értékű lakásnak nevezett) projektekkel szemben. És végül a hajléktalanokon még ez a megoldás sem segítene, ha és amennyiben a bérlakásokat az önkormányzatok a pályakezdő fiataloknak, a nagycsaládosoknak szánnák, mert éppen ők mint kedvezményezettek tiltakoznának a leghangosabban az ellen, hogy az egyébként is alacsonyabb értékű ingatlanaik értéke még tovább csökkenjen a rezsifizetésre is sokszor képtelen hajléktalanok miatt.
5. Az is lehetőség, amely elvileg gyorsabb és látványosabb előrehaladást tudna garantálni, hogy az önkormányzatok nagy pénzeket fordítsanak meglévő – de különféle okok miatt – alacsony piaci értékű lakások felvásárlására. Csak Budapesten a lakások 4,3 százaléka – közel 34 ezer lakás – tekinthető szubstandardnak, ahol tehát hiányoznak az alapvető komfortfeltételek. Elvileg itt nincs fizikai értelemben vett korlát, csak pénzügyi. A szubstandardnál jobb, félkomfortos lakásból is van quantum satis…
A valóságban azonban ez az út is nagyon rögös. Nyomban felvetődik ugyanis a kérdés, hogy mi történjen azokkal a családokkal, amelyek a saját fejük fölül eladják a tetőt? Ha reális, piaci áron adták el az ingatlanukat, akkor a kapott pénzért csak egy hasonló másikat tudnának vásárolni – azt meg állami beavatkozás nélkül is megtehetik vagy megtehették volna. Jobb lakást maguknak miből vegyenek? Ha viszont az önkormányzatok hajlandók lényegesen (30-40 százalékkal) a piaci érték felé menni, akkor elkerülhetetlenül kialakul a járadékvadászatnak az a formája, amelyet – mint már említettük – a rendszerváltás idején a lakásmaffia művelt. Vállalkozó szellemű spekulánsok megszorult családok rossz minőségű lakásait vásárolnák fel, majd pedig ugyanezeket a lakásokat haszonnal továbbértékesítenék az önkormányzatoknak, azaz feltámadna a lakásmaffia. Könnyű elképzelni, hogy ebből mekkora politikai botrány lenne.
6. Sok baloldali, civil aktivista állami bérlakásépítési programot követel az új főpolgármestertől. A szocializmus negyvenéves tapasztalatai szerint ez egyértelműen tévút. Ehelyett bölcsebb lenne annak a nyugat-európai mintának az átvétele, ahol az önkormányzatok azzal a feltétellel ösztönzik és támogatják a nagyszabású, többtucatnyi vagy akár több száz lakásból álló, üzleti alapon kalkulált építési projekteket, hogy a befektetők a lakások 5-10 százalékát az önkormányzat által kijelölt, rászoruló új tulajdonosoknak és/vagy bérlőknek juttatják – 30-40 százalékkal a piaci ár alatt (de nem egyhatod áron!). Ez nemcsak a rászoruló, alsó középosztálybeli kedvezményezetteknek jó (a hajléktalanokon ez a megoldás sem segít), de csökkenti a területi szegregációt is. Ez a modell sok országban működik, de kiépülése hosszabb időt vesz igénybe. Olyan tőkeerős üzleti befektetőkre és lakás-ingatlankezelő vállalkozásokra van szükség, amiből Magyarországon pillanatnyilag egy sincs. És persze az is nyilvánvaló, hogy az 5-10 százaléknyi olcsón eladott vagy bérbe adott lakás miatti veszteséget a befektetők a „maradék” 90-95 százalékra fogják hárítani.
Hosszabb távon ez a megoldás tűnik a leginkább reálisnak. A dilemmát úgy érdemes megfogalmazni, hogy lehet-e úgy szociális bérlakásszektort működtetni, hogy nincs üzleti bérlakásszektor? Merthogy ma nincs ilyen Magyarországon! Az olyan bérlakás-tulajdonos is fehér holló, akinek legalább három-négy lakása van. Ha ennyire széttöredezett a piac, akkor az ellenőrizhetetlen, szabályozhatatlan, és persze nem is adóztatható normálisan. Ausztriában, Németországban, Svájcban vagy Anglia nagyvárosaiban sok ezer lakással gazdálkodó, nyereség-orientált professzionális üzleti vállalkozások uralják a bérlakáspiacot, és ebbe épült be évtizedek során egy rászorultsági alapon működő, szociális szempontokat érvényesítő állami/városi lakáspolitika. Ebbe az irányba kellene menni.
A teljes cikk a Mozgó Világ 2020. januári print változatában olvasható el. (nyitókép: nepszava.hu)
